فعندما تمتلك عقارًا وتشتريه بمبلغ ليس بقليل، وتمنحه بموجب عقد إيجار للمستأجر لينتفع به، فأنت بالتأكيد باعتبارك صاحب العقار ، تتوقع من المستأجر الحفاظ على عقارك وعدم الإضرار به، أو تخريبه، كما تتوقع منه أن يلتزم بشروط العقد المبرم بينكما بحيث لا يستعصي في البيت، ويدفع قيمة الإيجار في الوقت المحدد وبانتظام.

كما أن المستأجر باعتباره شخص يريد الاستقرار في منزل وترتيب أمور عمله ومعيشته انطلاقًا من هذا المنزل، ويدفع مبلغ الإيجار الذي يقتطع نسبة ليست بقليلة من دخله الشهري، لن يرضى أو يحب أن يشعر أنه مهدد وغير آمن طوال الوقت ويريد أن يشعر أن حقوقه محفوظة مثلها مثل حقوق مالك أو صاحب العقار.

ولكل ما ذكرناه ولأن القانون وجد ليضبط العلاقات بين الناس ويحفظ الحقوق، نجد أن السلطات التشريعية في الإمارات تركت أمر ضبط قوانين الإيجار بحسب خصوصية كل إمارة على حدة.

هذا يعني أنك لن تجد قانون اتحادي صدر بخصوص معاملات الإيجار، بل وضع إطارًا عامًّا ينظم كل المعاملات المدنية، بموجب القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985م.

وقانون الإيجار هو أحد القوانين التي نظمها القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985م ومن هذا القانون انبثقت القوانين والمراسيم المحلية التي تخص كل إمارة على حدة.

ولذلك نلاحظ أن قوانين الإيجار في دولة الإمارات العربية المتحدة تنطلق من منطلق واحد، لكنها تختلف من إمارة لأخرى حسب خصوصية كل إمارة وقوانينها.

ففي إمارة دبي على سبيل المثال: صدر قانون_ إيجارات_ دبي رقم 26 لسنة 2007 م والذي ينظم تعاملات _الإيجارات والعلاقة بين صاحب العقار والمستأجر .

بينما نجد أن قانون_ إيجارات _أبو ظبي ، رقم 20 الذي صدر سنة 2006 ينظم علاقات الإيجار وتعاملاته في أبو ظبي.

أما إمارة الشارقة فينظم قانون_ إيجارات_ الشارقة رقم 2 لعام 2007 تعاملات الإيجار فيها.

وقد غطت هذه القوانين في الإمارات الثلاث مختلف جوانب العلاقة بين المؤجّر والمستأجر ومنها:

مدة الإنذار في عقد الإيجار:

عندما تستأجر عقارًا من شخص سواء للسكن أو لممارسة أي نشاط تجاري، تتم كتابة عقد إيجار مسجل في الدوائر الحكومية، لضمان حقوق طرفي العقد ويحتوي هذا العقد على اسم المؤجر وجميع بياناته، واسم المستـأجر وكافة بياناته والمعلومات المتعلقة به، وتفاصيل العقار كاملة ومواصفاته، ومدة الإيجار، وبدل الإيجار وكيفية الدفع، شهري أو سنوي، وأية شروط أخرى متفق عليها بين الطرفين، إضافةً إلى تعهد المستأجر بإخلاء العقار بعد انتهاء العقد في حال عدم رغبة المؤجر بتجديد العقد، كما أنه حسب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة والتي تتفق عليها قوانين الإيجار في جميع الإمارات، أنه يحق للمستأجر الحصول على مهلة محددة قبل إخلاء العقار، ووضحت مدة الإنذار أو مدة الإخطار.

قانون الإيجارات في أبو ظبي حول مدة الإنذار بعد انتهاء عقد الإيجار والمواد الناظمة لتعاملات الإيجار في أبو ظبي:

•        بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبو ظبي وتعديلاته.

•        وعلى القانون رقم (2) لسنة 1971 في شأن المجلس الاستشاري الوطني وتعديلاته.

•        وعلى القانون رقم (2) لسنة 1994 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين وتعديلاته .

•        وعلى القانون رقم (6) لسنة 2004 بإعادة تنظيم جهاز الرقابة المالية.

•        وعلى القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبو ظبي.

•        وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية .

•        وعلى القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بإصدار قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة وتعديلاته

•        وعلى القانون الاتحادي رقم (10) لسنة 1992 بإصدار قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية .

•        وعلى القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 بإصدار قانون الإجراءات المدنية وتعديلاته .

وبناء على ما عرض على المجلس التنفيذي، وموافقة المجلس عليه . صدر القانون رقم20 لسنة 2006م والذي ينظم قوانين إيجار الأماكن في أبو ظبي. ونصت المادة (22)من هذا القانون على أنه:

•        على المستأجر رد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار ، فإذا لم يستكمل إجراءات تسليم العين المؤجرة وفق ما اتفق عليه، يلتزم بالوفاء بكل الالتزامات المنصوص عليها في المادة (15) من هذا القانون

) يلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الماء والكهرباء، والهاتف للعين المؤجرة، وقيمة أي أضرار يكون قد ألحقها بالعين المؤجرة، وأي رسوم أخرى يلتزم بدفعها قانونا، وذلك اعتبارا من تاريخ تسلمه العين المؤجرة ، وحتى تاريخ إعادة تسليمها إلى المؤجر، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك، وبالأجرة من تاريخ نهاية العقد حتى تاريخ التسليم الفعلي للعين المؤجرة إلى المؤجر).

•        مع مراعاة ما ورد في المادة (20) من هذا القانون:

لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة، إلا لأحد الأسباب الآتية :

1.        إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال المواعيد المحددة في المادة (11) من هذا القانون، على أنه لا يجوز الحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي، فإذا تكرر تأخر المستأجر عن سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء .

2.        إذا قام المستأجر بالتنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن عن كل أو بعض ما استأجره ، بأي وجه من الوجوه، باستثناء ما ورد من إجازة أو إذن في المادة (17) من هذا القانون.

3.        إذا قام المستأجر أو المستأجر من الباطن بشغل العين المؤجرة بما يجاوز العدد المتعارف عليه في السكنى .

4.        إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة، أو سمح باستعمالها بطريقة تخالف شروط الإيجار، أو تضر بمصلحة المؤجر أو استعملها في غير الأغراض المؤجرة من أجلها .

5.        إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة، أو مقلقة للراحة أو منافية للنظام العام والآداب .

6.        إذا رغب المالك في هدم العقار المؤجر لإعادة بنائه أو تعليته أو بالإضافة عليه أو تحويره، ويشترط لذلك:

7.        في حالة الهدم لإعادة البناء والتحوير، أن يكون قد مضى على إنشاء العقار خمسة عشر سنة على الأقل.

8.        أن يحصل المالك على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة .

9.        عدم إمكانية إجراء التعلية أو الإضافة مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة، وتجري التعلية أو الإضافة بعد صدور قرار من اللجنة بتحقق هذا الشرط وللجنة الاستعانة بمن تراه مناسباً من الخبراء لتحديد ذلك .

10.        ألا يقتصر التحوير على العين المؤجرة دون سائر المبنى.

11.        منح المستأجر مهلة للإخلاء قدرها ستة أشهر من تاريخ صدور التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.

12.        تكون الأفضلية في استئجار العقار بعد إعادة بنائه أو تعليته أو الإضافة عليه أو تحويره للمستأجر السابق.

13.        في حال عدم قيام المالك بإجراء إعادة البناء أو الإضافة أو التحوير بعد حصوله على التراخيص اللازمة وبعد إخلاء المستأجر، جاز الحكم للمستأجر بالعودة لشغل العقار مع التعويض أو بأي منهما، وللجنة أن تقرر مقدار التعويض المناسب على ألا يتجاوز مقداره أجرة سنة.

14.        إذا رغب مالك العقار في شغل العين المؤجرة بقصد السكنى بنفسه، على ألا يكون مالكاً لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع بها العين المؤجرة، ويشترط في هذه الحالة:

•        إخطار المستأجر قبل ستة أشهر من تاريخ انتهاء عقد الإيجار.

•        أن يشغل المالك العين المؤجرة فعلياً بعد اخلائها من المستأجر ولمدة سنة بدون انقطاع.

•        في حال عدم قيام المالك بشغل العين المؤجرة فعلياً بغير عذر مقبول خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء، أو شغله لمدة تقل عن سنة، أو في حال قيامه بتأجيرها إلى مستأجر آخر بعد إخلائها من المستأجر، جاز الحكم للمستأجر بالعودة لشغل العقار مع التعويض أو بأي منهما ، وللجنة أن تقرر مقدار التعويض المناسب على ألا يتجاوز مقداره أجرة سنة.

•        وفي جميع الأحوال للجنة أن تمهل المستأجر المدة المناسبة للإخلاء، بحيث لا تتجاوز ستة أشهر.

الباب السادس في قانون في انتهاء الإيجار في إمارة أبو ظبي

المادة رقم  (20)

يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه ، ويتجدد لمدة أو مدد أخرى مماثلة، ما لم يعلن أحد الطرفين الطرف الآخر برغبته كتابة في إخلاء العين المؤجرة أو تعديل شروط العقد ، وذلك قبل انتهاء المدة السارية وفقا لما يأتي :

1- بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكن ، فيكون الإعلان قبل نهاية العقد بشهرين.

2- بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو لمزاولة مهنة حرة، يكون الإعلان قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر.

3- كما لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة ، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي، ما لم تقرر اللجنة خلاف ذلك، وشريطة أن يتم منح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة ، وأن يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لاتقل عن سنة.

وكل ذلك ما لم يخل المستأجر بشروط العقد المتفق عليها، ففي هذه الحالة يحال الأمر إلى اللجنة للفصل في النزاع القائم طبقاً لأحكام هذا القانون.

المادة رقم  (21)

يبقى عقد الإيجار ساريا حتى نهاية مدته بعد وفاة المؤجر أو المستأجر ، ومع ذلك يجوز لورثة المستأجر طلب إنهاء العقد .

وإذا كان عقد الإيجار لم يبرم إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات تتعلق بشخصه ثم مات ، جاز لورثة المستأجر أو للمؤجر طلب إنهاء العقد. – وفي جميع الأحوال يجب مراعاة مواعيد التنبيه بالإخلاء المنصوص عليها في المادة السابقة .

مدة توجيه إنذار بعدم تجديد عقد الإيجار في إمارة أبو ظبي:

إذن وبناء على ما سبق في الفقرة السابقة نلاحظ أن المادة 20 من قانون إيجار أبو ظبي لعام 2006م نصت على مدة الإنذار في حال عدم رغبة المؤجر في تمديد مدة العقد وفقاً لنوع العقار المؤجر ولطبيعة عقد الإيجار، وذلك على النحو التالي:

أولاً – يجب على المؤجر السماح للمستأجر باستكمال مدة الإيجار المذكورة في عقد الإيجار حتى نهاية المدة المتفق عليها، وعدم إنهائه قبل ذلك، إلا للأسباب الحصرية التي ذكرها القانون والتي تحدثنا عنها في الفقرة السابقة.

ثانياً – إذا لم يبدِ أحد الطرفين رغبته بإنهاء عقد الإيجار قبل نهاية المدة المتفق عليها، فإنه يتجدد لمدة أو مدد أخرى مماثلة.

ثالثاً – يجب أن يكون الإخطار بعدم تجديد عقد الإيجار مكتوباً من قبل الطرف الراغب بذلك، على أن يكون قبل انتهاء المدة العقدية المتفق عليها كما يلي:

•        في عقود إيجار العقارات المعدة للسكن، يجب أن يكون الإنذار قبل نهاية العقد بشهرين على الأقل.

•        في عقود إيجار العقارات المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية أو لمهنة حرة، يجب أن يكون الإنذار قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر.

•        لا يحق للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر ما لم يمضِ ثلاث سنوات على تاريخ العقد الأصلي.

•        يمكن استثناءً توجيه الإنذار للمستأجر قبل نهاية الثلاث سنوات وفق الشروط التالية:

أ- يتم طلب ذلك من لجنة فض المنازعات الإيجارية، والتي تقرر إما الإخلاء أو عدمه.

ب- في حالة الموافقة على الإخلاء، يعطى المستأجر مهلة مدتها ستة أشهر لإخلاء العقار المؤجر، تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة.

ج- لا يجوز الإخلاء إلا إذا كان المستأجر قد انتفع بالعقار مدة سنة على الأقل.

فما الاختلاف بين مدة إنذار إخلاء محل في قانون إيجارات أبو ظبي ومدة إخلاء عقار سكني؟

ميز قانون ايجارات أبو ظبي بين مدة إنذار إخلاء العقار السكني، ومدة إنذار إخلاء المحل التجاري، فجعل مدة الإنذار للعقارات السكنية قبل شهرين من نهاية العقد، وللعقارات المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية أو لمهنة حرة قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر.

بينما نجد أن قانون الإيجار في الشارقة، وقانون الإيجار في دبي منح مدة إنذار إخلاء متساوية بغض النظر عن طبيعة العقار والجدير بالذكر أن الإنذار يتم إرساله بالبريد الالكتروني إلى المستأجر.

أفضل محامي في أبو ظبي وأفضل حلول قضايا ونزاعات الإيجار في أبو ظبي

يقدم لكم مكتب اف اتش اس للاستشارات القانونية على يد نخبة من أفضل المحامين والمستشارين القانونيين الخبراء جميع الاستشارات والحلول القانونية، في قضايا عقود الإيجار، ومهلة إنذار تجديد العقد، واستعصاء المستأجر، والإخلاء، وجميع القضايا الجزائية والمدنية وحماية الملكية والقضايا العمالية وقضايا الشركات، والشيكات، وتحصيل الديون وغيرها.

لا تترددوا في طلب المشورة القانونية، ونحن جاهزون للمساعدة دائمًا

مكتب رقم 402 ، برج الريم بلازا ، شارع إلكترا – أبو ظبي

025658768

info@fhslawfirm.com