نطاق واستخدام العقود المتتالية

أصبحت العقود المتتالية من السمات الشائعة بشكل متزايد في مشاريع البناء.

 تتضمن مشاريع البناء عادةً تعاون ثلاثة أطراف على مستويات مختلفة:

1-صاحب العمل

 2-المقاول الرئيسي

3-المقاول من الباطن.

 يفضل صاحب العمل الدخول في عقدٍ واحد فقط مع طرفٍ واحد (المقاول الرئيسي) الذي سيكون بمثابة نقطة واحدة للمسؤولية فيما يتعلق بالمشروع.

 وعلى الرغم من ذلك ، لاستكمال المشروع بفعالية وفي الوقت المحدد ، يقوم المقاول الرئيسي باستئجار عدد من المقاولين من الباطن لأداء مهام محددة كجزء من المشروع ككل.

 يسمح بالتعاقد من الباطن بموجب القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة إلا إذا كان العقد المبرم بين صاحب العمل والمقاول يحظر ذلك. ووفقاً لذلك ، يبرم المقاول الرئيسي عقوداً منفصلة مع مقاولين من الباطن يقومون بالعمل حسب المواصفات المحددة في العقد الرئيسي.

على الرغم من عدم وجود ارتباط تعاقدي مباشر بين صاحب العمل والمقاول من الباطن ، فإن المقاول الرئيسي ، بعد توليه مسؤولية كل جوانب المشروع في مقابل صاحب العمل ، سينقل التزاماته ومسؤولياته إلى مقاولي الباطن من خلال ترتيب تعاقدي يعرف باسم اتفاق متعاقب.

 وحقيقة أن المقاول الرئيسي قد أوكل أداء كامل أو جزء من العمل إلى مقاول من الباطن ، لا تعفيه من المسؤولية إذ يظل مسؤولاً تجاه صاحب العمل عن كامل العمل.

وتعزز هذه المسؤولية بالفقرة 4.4 من ميثاق الاتحاد الدولي للملكية الفكرية (فيديك) الكتاب الأحمر لعام 1999 الذي ينص على أن

 “المقاول سيكون مسؤولا عن الأفعال أو التخلف عن السداد لأي مقاول من الباطن ، أو وكلائه أو موظفيه ……..”

ومما سبق نرى أنه في  قضاء المحكمةو وفقا لنصوص المواد 872 ، 873 ، 874 ، 875 ، 878 من قانون المعاملات المدنية،

يعرف  عقد المقاولة بأنه عقدٌ يتعهد أحد طرفيه بمقتضاه بأن يصنع شيئًا أو يؤدي عملًا لقاء بدل يتعهد به الطرف الآخر، وأنه كما يجوز أن يقتصر الإتفاق في العقد على تعهد المقاول بتقديم العمل وعلى أن يقدم صاحب العمل المادة التي يستخدمها أو يستعين بها في القيام بعمله، يجوز أيضًا أن يتعهد المقاول بتقديم المادة والعمل في نفس الوقت، ولا ينفي ذلك أنه عقد مقاولة، مادام العقد قد تضمن وصف محله وبيان نوعه وقدره وطريقة أدائه ومدة إنجازه، وتحديد ما يقابله من بدل

ولأنّ حاجة المرء لأصحاب المهن والحرف من أولئك المتخصصين في مجالهم لا تكاد تستثني أحداً منا، ونظراً لتشعّب نطاق العمل وتفرعه إلى جزئيات، فقد برزت الحاجَة لتنظيم أداء أولئك المختصين، وتفريغ كل ما تم الاتفاق عليه من أعمال يؤدونها في شكل حقوقٍ لهم، والتزاماتٍ عليهم،بواسطة عقود المقاولات ، وهو ما حدا بالمشرّع لِتخصيص باب في قانون المعاملات المدنية ينظم عقود المقاولة محيطًا بكل تفرعاتها، وتفاصيلها.

القوانين الناظمة لعقود المقــاولة في قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة

المادة رقم 872

المقاولة عقد يتعهد أحد طرفيه بمقتضاه بأن يصنع شيئا أو يؤدي عملا لقاء بدل يتعهد به الطرف الآخر

المادة رقم 873

1- يجوز أن يقتصر الاتفاق في عقد المقاولة على تعهد المقاول بتقديم العمل على أن يقدم صاحب العمل المادة التي يستخدمها أو يستعين بها في القيام بعمله.

2- كما يجوز أن يتعهد المقاول بتقديم المادة والعمل.

المادة رقم 874

يجب في عقد المقاولة وصف محله وبيان نوعه وقدره وطريقة أدائه ومدة إنجازه وتحديد ما يقابله من بدل.

آثــار المقـاولة

( 1 ) التزامـات المقـاول

المادة رقم 875

1- اذا اشترط صاحب العمل أن يقدم المقاول مادة العمل كلها، أو بعضها كان مسؤولًا عن جودتها طبقا لشروط العقد، إن وجدت وإلا فطبقا للعرف الجاري.

2- وإذا كان صاحب العمل هو الذي قدم مادة العمل، يصبح من الواجب على المقاول أن يحرص عليها، وأن يراعي في عمله الأصول الفنية وأن يرد لصاحبها ما بقي فإن وقع خلاف ذلك فتلفت أو أصابها عيبٌ،  أو فُقدت فعليه ضمانها

المادة رقم 876

على المقاول أن يوفّر ما يحتاج إليه في إنجاز العمل من آلات، وأدوات إضافية على نفقته ما لم يقض الاتفاق أو العرف بغير ذلك.

المادة رقم 877

يجب على المقاول إنجاز العمل وفقا لشروط العقد، فإذا تبين أنه يقوم بما تعهد به على وجه معيب أو منافٍ للشروط فيجوز لصاحب العمل أن يطلب فسخ العقد في الحال إذا كان إصلاح العمل غير ممكن، وأما إن كان الإصلاح ممكنا جاز لصاحب العمل أن يطلب من المقاول أن يلتزم بشروط العقد ويصحح العمل خلال أجلٍ معقول فإذا انقضى الأجل دون إتمام التصحيح جاز لصاحب العمل أن يطلب من القاضي فسخ العقد أو الترخيص له في أن يعهد إلى مقاولٍ آخر بإتمام العمل على نفقة المقاول الأول.

المادة رقم 878

يضمن المقاول ما نتج عن فعله وصنعه من ضرر أو خسارة سواء أكان بتعديه أو بتقصيره أم لا، وينتفي الضمان إذا نجم ذلك عن حادث لا يمكن التحرز منه.

المادة رقم 879

1- إذا كان لعمل المقاول أثر في العين جاز له حبسها حتى يستوفي الأجرة المستحقة وإذا تلفت في يده قبل سداد أجره فلا ضمان عليه ولا أجر له.

2- فإذا لم يكن لعمله أثر في العين فليس له أن يحبسها لاستيفاء الأجرة، فإن  فعل وتلفت كان عليه ضمان الغصب

المادة رقم 880

1- إذا كان حل عقد المقاولة إقامة مبانٍ أو منشآت ثابتة أخرى، يضع المهندس تصميمها على أن ينفذها المقاول تحت إشرافه،

 كانا متضامنين في التعويض لصاحب العمل عما يحدث خلال عشر سنوات من تهدّم كلي أو جزئي فيما شيداه من مبان أو أقاماه من منشآت وعن كل عيب يهدد متانة البناء وسلامته، إذا لم يتضمن العقد مدة أطول. كل ذلك ما لم يكن المتعاقدان قد أرادا أن تبقى هذه المنشآت مدة أقل من عشر سنوات.

2- ويبقى الالتزام في التعويض المذكور ولو كان الخلل أو التهدم ناشئًا من عيب في الأرض ذاتها أو رضي صاحب العمل بإقامة المباني أو المنشآت المعيبة.

3- وتبدأ مدة السنوات العشر من وقت تسليم العمل

المادة رقم 881

يقع باطلا كل شرط يقصد به إعفاء المقاول أو المهندس من الضمان أو الحد منه

المادة رقم 882

يقع باطلا كل شرط يقصد به إعفاء المقاول أو المهندس من الضمان أو الحد منه

المادة رقم 883

لا تسمع دعوى الضمان بعد انقضاء ثلاث سنوات على حصول التهدم أو اكتشاف العيب

( 2 ) التزامـات صـاحب العمـل

المادة رقم 884

يلتزم صاحب العمل بتسليم ما تم من العمل متى أنجزه المقاول ووضعه تحت تصرفه، فإذا امتنع دون سببٍ مشروع رغم دعوته إلى ذلك بإنذار رسمي وتلف في يد المقاول أو تعيب دون تعديه أو تقصيره فلا ضمان عليه.

المادة رقم 885

يلتزم صاحب العمل بدفع البدل عند تسليم المعقود عليه، إلا اذا نص الاتفاق أو جرى العرف على غير ذلك.

المادة رقم 886

1- إذا أبرم عقد بمقتضى مقايسة على أساس الوحدة وتبين في أثناء العمل أن من الضروري لتنفيذ التصميم المتفق عليه، مجاوزة المقايسة المقدرة مجاوزة محسوسة، وجب على المقاول أن يُعلِمَ  في الحال صاحب العمل بذلك ،مبينًا مقدار ما يتوقعه من زيادة في الثمن، فإن  لم يفعل سقط حقه في استرداد، ما جاوز به قيمة المقايسات من نفقات.

2- فإذا كانت المجاوزة التي يقتضيها تنفيذ التصميم جسيمة، جاز لرب العمل أن يتحلل من العقد ويقف التنفيذ على أن يكون ذلك دون إبطاء مع إيفاء المقاول قيمة ما أنجزه من الأعمال مقدرة وفقا لشروط العقد.

المادة رقم 887

1- إذا أبرم عقد المقاولة على أساس تصميم متفق عليه لقاء أجر إجمالي فليس للمقاول أن يطالب بأية زيادة في الأجرة يقتضيها تنفيذ هذا التصميم.

2- وإذا حدث في التصميم تعديل أو إضافة برضى صاحب العمل يراعى الاتفاق الجاري مع المقاول بشأن هذا التعديل أو الإضافة.

المادة رقم 888

اذا لم يعين في العقد أجر على العمل استحق المقاول أجر المثل مع قيمة ما قدمه من المواد التي تطلبها العمل

المادة رقم 889

1- إذا لم يتفق المهندس الذي قام بتصميم البناء والإشراف على تنفيذه على الأجر، استحقّ أجر المِثل طبقًا لما جرى عليه العرف.

2- فإذا طرأ ما يحول دون إتمام تنفيذ العمل وفقا للتصميم الذي أعده استحق أجر مثل ما قام به.

الفرع الثالث- المقـاول الثـاني

المادة رقم 890

1- يجوز للمقاول أن يوكل تنفيذ العمل كله أو بعضه إلى مقاول آخر،إذا لم يمنعه شرط في العقد أو لم تكن طبيعة العمل تقتضي أن يقوم به بنفسه.

2- وتبقى مسؤولية المقاول الأول قائمة قبل صاحب العمل.

المادة رقم 891

لا يجوز للمقاول الثاني، أن يطالب صاحب العمل بشيء مما يستحقه المقاول الأول إلا اذا أحاله إلى صاحب العمل.

رابعًا انقضـاء المقـاولة

المادة رقم 892

ينقضي عقد المقاولة بإنجاز العمل المتفق عليه أو بفسخ العقد رضاء أو قضاء.

المادة رقم 893

اذا حدث عذر يحول دون تنفيذ العقد أو إتمام تنفيذه جاز لأحد عاقديه أن يطلب فسخه أو إنهاءه حسب الأحوال.

المادة رقم 894

اذا بدا المقاول في التنفيذ ثم اصبح عاجزا عن إتمامه لسبب لا يد له فيه فانه يستحق قيمة ما تم من الأعمال وما انفق في سبيل التنفيذ بقدر ما يعود على صاحب العمل من نفع

المادة رقم 895

للمتضرر من الفسخ أن يطالب الطرف الآخر بتعويضه في الحدود التي يقرها العرف

المادة رقم 896

1- ينتهي عقد المقاولة بموت المقاول اذا كان متفقا على أن يعمل بنفسه أو كانت مؤهلاته الشخصية محل اعتبار في العقد.

2- وإذا خلا العقد من مثل هذا الشرط أو لم تكن مؤهلات المقاول الشخصية محل اعتبار في التعاقد جاز لصاحب العمل أن يطلب فسخ العقد اذا لم تتوافر في الورثة الضمانات الكافية لحسن تنفيذ العمل.

3- وفي كلا الحالتين يؤول للتركة قيمة ما تم من الأعمال والنفقات وفقا لشروط العقد وما يقتضيه العرف.

غرامة التأخير في عقود المقاولات:

ويحدث في بعض الحالات أن يخالف المقاول ما تم الاتفاق عليه بالعقد من شروط، وهنا أجاز المشرع لصاحب العمل المطالبة بفسخ العقد إذا كان إصلاح العمل غير ممكن، فإذا ما كان الإصلاح ممكناً، فله أن يطلب من المقاول الالتزام بشروط العقد وتصحيح أخطاء العمل خلال أجل معقول، فإن انقضى الأجل دون إتمام التصحيح، فلصاحب العمل أن يطلب من القاضي فسخ العقد أو منحه ترخيصاً بأن يعهد بالعمل لمقاول آخر ليتمه على نفقة المقاول الأول.

وقد ألزم القانون المقاول بضمان ما تولد عن فعله وصنعه من ضرر أو خسارة إلا إن كان ذلك جراء حادث لا يمكن التحرز منه، ويكون كل من المقاول والمهندس المصمم للمنشآت الثابتة متضامنين في تعويض صاحب العمل عما يحدث من تهدم كلي، أو جزئي للمباني أو المنشآت وعن كل عيب يهدد متانة البناء وسلامته، وذلك خلال عشر سنوات من تاريخ تسلم العمل، ما لم يتم الاتفاق على مدة أخرى في العقد، وذلك في حالة ما إذا كان دور المهندس وضع التصميم والإشراف على التنفيذ من قبل المقاول، أما إن اقتصر دور المهندس على وضع التصميم دون الإشراف على التنفيذ  فإنه يسأل عن عيوب التصميم فحسب، ويبقى الالتزام في التعويض المشار إليه قائماً حتى لو كان الخلل أو التهدم ناشئاً عن عيب في الأرض ذاتها وحتى لو رضي صاحب العمل بإقامة المباني أو المنشآت المعيبة، وشدد المُشرع على أن وضع أي شرط بالعقد يقصد به إعفاء المقاول أو المهندس من الضمان أو الحد منه يعتبر باطلاً ولا يعتد به.

“لا يوجد مشروع بناء خالٍ  من المخاطر. يمكن إدارة المخاطر أو تصغيرها أو مشاركتها أو نقلها أو قبولها، لا يمكن تجاهلها “

مايكل لاثام

ولذلك يحتاج أطراف التعاقد في عقود المقاولات،إلى استشارة قانونية، تضمن لهم حقوقهم، وتوضح لهم عواقب التأخر وغراماته، إضافة إلى مايترتب عليهم كأطراف في عقود المقاولات، إضافةً إلى صياغة العقد والتي تعتبر أمرًا مفصليًا في هذا التعاقد العقاري لأنه الوثيقة التي تنظم المسؤوليات والعواقب،لذلك يسر المحامين المختصين في شركتنا شركة اف اتش اس للمحاماة في أبو ظبي أن يسيروا خطوة خطوة معكم في مجال التعاقد العقاري

تعامل مريح

خبرة طويلة

وضمان وأمان لحقوقكم

وصياغة مُرضية لعقودكم العقارية

حلول مناسبة ومتابعة حثيثة

 لمشكلاتكم القضائية

مستعدون لتلقي أسئلتكم واستفساراتكم

حيث تعتبر شركة #إف_إتش_إس #للمحاماة و#الاستشارات #القانونية من الشركات الرائدة في مجالها فهي تُقدم خدمات #قانونية متكاملة من خلال توفير  كافة المساعدات القانونية الممكنة   المتعلقة بالشركات أو الأشخاص وحتى النزاعات

#القضائية على حدٍّ سواء  مع توفير تلك الخدمات كافة في مكان واحد