وضعت قوانين الإيجار، أو ما يسمى العلاقة الإيجارية، لحفظ حقوق المؤجر، والمستأجر.

وهي شراكةٌ قانونية تعتمد على شروط واضحة ومحددة، مبنية على احترام مصالح الطرفين.

فمن الطبيعي أن يحرص مالك العقار على الحفاظ على استثماره، وضمان التزام المستأجر ببنود العقد وسداد الأجرة بانتظام، وأن يبحث المستأجر عن الاستقرار والأمان السكني أو التجاري دون الشعور بتهديد الإخلاء المفاجئ.

لتحقيق هذا التوازن وضبط المعاملات العقارية، وضعت السلطات التشريعية في دولة الإمارات العربية المتحدة إطاراً عاماً للمعاملات المدنية بموجب القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985م، وتركت تفاصيل وضوابط  الإيجار حسب وصع كل إمارة، وقوانينها المحلية المحددة.

أما الإيجارات في دبي فينظّمها قانون إيجارات دبي رقم 26 لسنة 2007 ، ويضبط قانون إيجارات الشارقة رقم 2 لعام 2007 شؤون عقود الإيجار في إمارة الشارقة

و في إمارة أبوظبي ينظم قانون إيجارات أبوظبي رقم 20 لسنة 2006م وتعديلاته، عقود الإيجار وشروط الإنذار بالإخلاء.

 وبما أنّ مكتبنا اف اتش اس سوليوشنز للمحاماة والاستشارات القانونية يقع في أبوظبي، شارع ألكترا سنتحدث في هذا المقال عن  شروط ومدد الإنذار بالإخلاء لانتهاء عقد الإيجار في إمارة أبوظبي.

إذا رغب مالك العقار إنهاء عقد الإيجار وعدم تجديد عقد الإيجار في أبو ظبي، ما هي المدة القانونية التي يجب توجيه إنذار الإخلاء خلالها؟

وفقاً للمادة رقم (20) من قانون الإيجار في أبوظبي، يبقى عقد الإيجار ساريًا إلى نهاية مدته المحددة، ويتجدد تلقائياً لمدد مماثلة للمدة المذكورة في العقد، حتى يرسل أحد طرفي الإيجار إخطارًا خطيًّا يبين فيه رغبته في الإخلاء أو تعديل الشروط.

مدة الإنذار في عقد الإيجار:

عندما تستأجر عقارًا من شخص سواء للسكن أو لممارسة أي نشاط تجاري، تتم كتابة عقد إيجار مسجل في الدوائر الحكومية، لضمان حقوق طرفي العقد ويحتوي هذا العقد على اسم المؤجر وجميع بياناته، واسم المستـأجر وكافة بياناته والمعلومات المتعلقة به، وتفاصيل العقار كاملة ومواصفاته، ومدة الإيجار، وبدل الإيجار وكيفية الدفع، شهري أو سنوي، وأية شروط أخرى متفق عليها بين الطرفين، إضافةً إلى تعهد المستأجر بإخلاء العقار بعد انتهاء العقد في حال عدم رغبة المؤجر بتجديد العقد، كما أنه حسب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة والتي تتفق عليها قوانين الإيجار في جميع الإمارات، أنه يحق للمستأجر الحصول على مهلة محددة قبل إخلاء العقار، ووضحت مدة الإنذار أو مدة الإخطار.

 تختلف مدة الإخطار قانونياً بناءً على طبيعة استخدام العقار كالتالي:

1.العقارات المؤجرة بغرض السكن: 

يجب على المستأجر أو المؤجر توجيه الإنذار بالإخلاء أو التعديل قبل نهاية مدة العقد بـ شهرين على الأقل.

2. العقارات المؤجرة لأغراض تجارية، صناعية، أو مهن حرة:

 يجب إعلام الطرف الآخر قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر على الأقل.

انتبه! 

ليس من حق المؤجر أن يطلب إخلاء العقار المستأجر إلا بعد مرور 3 سنوات كاملة على تاريخ العقد الأصلي، 

 ما لم تنص الشروط ببنود العقد أو تقرر لجنة فض المنازعات الإيجارية خلاف ذلك مع منح مهلة إخلاء للمستأجر لا تتجاوز 6 أشهر.

حالات طلب الإخلاء قبل انتهاء عقد الإيجار في قانون أبوظبي

لأنّ القانون وُجد ليحمي حقوق طرفي عقد الإيجار، ولضمان حق المستأجر في استخدام العقار الذي استأجره بحرية وضمان عدم طلب المؤجر الإخلاء المفاجئ من المستأجر، وضعت ضوابط وشروط واضحة وصارمة   و حالات استثنائية، حددتها التشريعات في الإمارات تمنح المالك الحق في طلب إخلاء العقار بصفة قانونية، ومن هذه الحالات: 

 التأخر في سداد الإيجار: 

إذا لم يقم المستأجر بدفع الإيجار المستحق خلال المواعيد المحددة، ولم يقم بالسداد مع مصروفات التقاضي قبل الفصل في النزاع، أو في حال تكرار التأخر في الدفع دون عذر مقبول.

 التأجير من الباطن:

لا يحق للمستأجر الذي استأجر عقارًا أن يقوم بتأجيره لشخص آخر كليًّا أو جزئيًّا من الباطن دون إذن أو إجازة خطية من المالك وفي حال فعل ذلك يحق لمالك العقار طلب الإخلاء وإن لم تنتهِ مدة عقد الإيجار بعد.

 التكدس السكني: 

شغل العين المؤجرة بعدد أفراد أكثر من المتعارف عليه في العقار السكنى.

مثال على ذلك:

إذا استأجرت شقة من غرفة وصالة، ثم اكتشف مالك العقار أنك قمت بتسكين 10 عمال أو شباب داخلها، هنا يحق لصاحب البيت (المالك) فسخ العقد وطردهم قانونياً لأن هذا العدد يضر بالعين المؤجرة ويخالف النظام.

 مخالفة شروط العقد والإضرار بالمالك:

كل شخص يمتلك شيئاً أو عقاراً يحرص على عدم تضرر أملاكه، وإن استخدم المستأجر العقار بطريقة تخالف شروط الإيجار أو تضر بمصالح المؤجر، يحق للمؤجر طلب الإخلاء فورًا حتى قبل انقضاء المدة القانونية لعقد الإيجار موضحًا أن المستأجر خالف شروط عقد الإيجار.

 مخالفة النظام العام والآداب:

إن قام المستأجر بأي فعل يخل بالآداب العامة، أو يزعج الجيران، أو يضر بالصحة، أو يزعج المحيط العام لمكان السكن، أو يضر بالسكن، بأي شكل من الأشكال يحق للمؤجر أن يطلب منه إخلاء العقار. 

رغبة المؤجر في هدم العقار أو تعليته 

يحق لصاحب العقار (المالك) قانوناً إجبار المستأجر على إخلاء العقار إذا كان يرغب في هدم المبنى لإعادة بنائه من جديد أو زيادة أدوار فيه (التعلية). بشروط محددة وهي: 

1.عمر العقار: يجب أن يكون قد مضى على بناء العقار 15 سنة على الأقل.

2.التراخيص الرسمية: أن يكون المؤجر قد استخرج كافة تراخيص الهدم والبناء من الجهات الحكومية أولاً.

3.مهلة المستأجر: يجب على المؤجر منح المستأجر مهلة زمنية مدتها 6 أشهر للإخلاء، وتبدأ هذه المهلة من تاريخ صدور التراخيص الرسمية وليس قبل ذلك.

إن كان عندك بناء قديم عمره عشرين سنة، وتريد هدمه وإعادة بناء، بناء حديث يجب استخراج رخصة الهدم من البلدية، ثم إرسال إنذار رسمي للمستأجرين تمنحهم فيه مهلة 6 أشهر للبحث عن سكن بديل وإخلاء البناية.

شغل العقار بغرض السكن الشخصي:

كأن يكون مالك العقار قد عاد للاستقرار في الإمارة وليس لديه مكان يسكن فيه، في هذه الحالة من حقه أن يطلب من المستأجر أن يترك له بيته لأنه يريد أن يسكن فيه، ويجب إخطار المستأجر قبل 6 أشهر من انتهاء العقد، مع الالتزام بشغل العقار فعلياً لمدة سنة كاملة دون انقطاع.

 رد العين المؤجرة والالتزامات المالية عند الإخلاء

بموجب المادة (22) من قانون إيجارات أبوظبي، يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة فور انتهاء عقد الإيجار. وإذا لم يستكمل إجراءات التسليم الفعلي، يظل ملتزماً بالوفاء بكافة الالتزامات المالية التالية:

– سداد قيمة استهلاك الماء والكهرباء والهاتف طوال فترة تواجده في العقار وحتى موعد تسليمه .

–  دفع قيمة أي أضرار أو تلف ألحقه بالعين المؤجرة.

–  سداد قيمة الأجرة المترتبة من تاريخ نهاية العقد، وحتى تاريخ التسليم الفعلي للعقار إلى المؤجر.

 هل تبحث عن أفضل محامي عقارات في أبوظبي؟

ينظم قانون العقارات في أبوظبي هذا المجال الواسع، وتحتاج نزاعات الإيجار، وإجراءات توجيه الإنذار بالإخلاء، دقة قانونية متناهية لتجنب بطلان الإجراءات أمام لجان فض المنازعات الإيجارية.

يقدم لكم مكتب إف إتش إس (FHS) للاستشارات القانونية في أبوظبي نخبة من أفضل المحامين والمستشارين القانونيين المتخصصين في القضايا العقارية، صياغة عقود الإيجار، وتوجيه إخطارات عدم التجديد، وإنذارات الإخلاء، ودراسة وضعك القانوني سواء كنت مؤجر وتريد إخراج المستأجر من العقار، أو مؤجر وتريد معرفة إن كان يحق لمالك العقار إنذارك بالإخلاء وعلى أي أسس ارتكز في ذلك بأساليب قانونية صحيحة تضمن كامل حقوقكم.

 تواصل معنا اليوم لحماية حقوقك العقارية:

 📍 العنوان: أبوظبي، شارع ألكترا، برج الريم، مكتب رقم 401

أو تواصل مع فريقنا عبر الواتساب على الرقم الموجود أسفل الصفحة.

أسئلة متكررة عن إنذارات الإخلاء

س.هل يحق للمالك طرد المستأجر قبل مرور 3 سنوات في أبوظبي؟

ج. يتحكم في الأمر عدة عوامل : أولا قبل أن يمر ثلاث سنوات على تاريخ العقد الأصلي لايحق للمؤجر طلب الإخلاء إلا في حالات: 

.امتناع المستأجر عن سداد الإيجار المستحق.

.التأجير من الباطن دون إذن المالك.

.استخدام العقار بطريقة تخالف العقد أو تضر بالصحة والنظام العام.

.صدور قرار استثنائي من لجنة فض المنازعات الإيجارية بالإخلاء مع منح مهلة لا تتجاوز 6 أشهر.

س. ماذا يحدث إذا انتهى عقد الإيجار ولم يسلم المستأجر العقار؟

ج. يجب على  المستأجر وبقوة القانون أن يرد العين المؤجرة فور انتهاء العقد، وإذا لم يستكمل إجراءات التسليم، يظل مسؤولاً عن دفع الأجرة المترتبة عن فترة المكوث الفعلي، إلى جانب سداد فواتير الماء والكهرباء و الكهرباء والتعويض عن أي أضرار لحقت بالعقار.

س. هل يتجدد عقد الإيجار تلقائياً في قانون إيجارات أبوظبي؟

ج.  نعم، فعقد الإيجار يبقى ساريًا إلى نهاية مدته ويتجدد تلقائياً لمدة أو مدد أخرى مماثلة وبنفس الشروط، ما لم يقم أحد الطرفين بإبلاغ الطرف الآخر من خلال إخطار كتابي، برغبته في الإخلاء أو تعديل شروط العقد قبل انتهاء المدة السارية بالمهلة القانونية المحددة.

س. استأجرت عقارًا، هل يمكنني تأجيره لأحد؟ 

لا ، هذا مخالف للقانون، وفي حال فعلت ذلك يحق للمؤجر أن يطلب منك إخلاء العقار دون انتظار انتهاء مدة عقد الإيجار.

لا تتردد في استشارة خبرائنا مهما كانت احتياجاتك القانونية، إن كنت تحتاج محامي عقارات، محامي تأسيس شركات، أو أرسل لك المؤجر إنذار إخلاء وتريد معرفة وضعك القانوني، أو إن كنت أنت المؤجر وتريد إرسال إنذار أمر إخلاء. 

خبراؤنا في اف اتش اس سوليوشنز جاهزون لمساعدتك وضمان حقوقك القانونية.

تواصل معنا الآن!