يعتبر قانون الإيجارات من أهم الجوانب المجتمعية، حيث يتم من خلالها تحديد حقوق الأفراد وواجباتهم، كما يحدد المبدأ الإرشادي للتفاعلات بين الأفراد بشكل عام ولحل النزاع على وجه الخصوص. فيعتبر قانون الإيجارات العمود الأساسي للحياة اليومية لجميع الأفراد باعتباره أداة تنظيم بين المستأجرين والملاك(يشار إليهم بالأطراف)ويتم تنفيذ التعاملات من خلاله، ويتم تعديل قانون الإيجارات من وقت لآخر لجعله يتماشى مع الظروف الراهنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتياجات الاجتماعية.

ماهو قانون الإيجارات وماذا يتضمن؟ .

قانون الإيجارات عبارة عن مجموعة من القواعد والقوانين، التي تنظم الإيجار بين أطراف عقد الإيجار ، والذين هم المؤجّر والمستأجر،بحيث يشمل عقد الإيجار معلومات العقارومواصفاته  كاملة، ومعلومات هوية المستأجر والمؤجّر، وبدل الإيجارومدته ، والشروط الخاصة التي اتفق عليها الطرفان، ويذكر العقد سبب الاستئجار هل هو لغرض السكن أم لغرض تجاري أم عقاري،ويضمن العقد وقانون الإيجارات حقوق طرفي العقد في حال النزاع حيث يفصل بينهما القانون حسب معطيات العقد وحيثيات القضية.

ففي 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإيجار أو طرد المستأجر من العقار.وقبل التعديل رقم 4 لسنة 2010، لم يكن للمؤجر السلطة في أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتهاء العقد، إلا أن الظروف قد تغيرت بعد هذا التعديل.

أهم التعديلات لقانون رقم 20 لسنة  2006(قانون الإيجارات)

قانون أبوظبي رقم 4 لسنة 2010:

أعطى القانون للمؤجّر (مالك العقار)حق  طلب إخلاء المستأجر للعقار في حال انتهاء العقد وكذلك الحق في رفض تجديد العقد.كما تم تطبيق سقف الإيجار ب نسبة 5%، غير أن المستأجرين خضغوا لزيادة بنسبة 5% عند تجديد عقد الإيجار دون سابق إنذار. هذه النسبة قد تمت إزالتها في هذا التعديل.

قرار رئيس دائرة القضاء رقم 10 لسنة 2002 بشأن لجان فض النزاعات الإيجارية والإجراءات المعمول بها أمام هذه اللجان:

بموجب أحكام القانون. يتم تشكيل لجان تسوية المنازعات الإيجارية، ويرأس اللجنة قاضٍ ،وتمتلك اللجنة السلطة في استعجال اتخاذ القرار للمسألة الواقعة بين المؤجر والمستأجر، وتسوية الإجراءات المؤقتة من قبل أي من الطرفين.كما أن اللغة العربية هي اللغة المستخدمة في اللجنة في سماع المرافعات والمطالبات،والشهود، ويجب إحضار المترجم لأي شخص لايجيد اللغة العربية.

قرار مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 4 لسنة 2011، بشأن إجراءات إصدار عقود الإيجار في إمارة أبوظبي.:

قام المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي بإصدار قرار رقم 4 لسنة 2011 يتضمن إدخال القواعد والإجراءات المتبعة من قبل المؤجر والمستأجر، لتسجيل عقودهم الإيجارية في بلدية أبوظبي، إن القرار استحدث نظامًا  يسمى “نظام بلدية أبوظبي للتوثيق”الذي وضع بموجبه  نظام إدارة الأصول وتسجيل عقود الإيجار بما في ذلك جميع البيانات المتعلقة بالممتلكات المؤجرة كما أن عقود الإيجار القائمة أو المبرمة بين الأطراف بعد تنفيذ هذا القرار، يجب تسجيلها في بلدية أبوظبي.

وعقود الإيجار تكون باللغة العربية والإنجليزية ،أو باللغة العربية في حال تسجيلها في نظام بلدية أبوظبي للتوثيق.

وفقاً للأحكام السابقة، فإن بلدية أبوظبي سوف تعتبر عقد الإيجار موثق وفقاً لأحكام هذا القرار، وأي تعديل يطرأ على عقد الإيجار لايعتد به ويعتبر العقد مُلغى في حال عدم تسجيل هذا التعديل في نظام توثيق التابع لبلدية أبوظبي.

القرار رقم 12 لسنة 2013 الذي وضع ضوابط شغل الوحدات السكنية في إمارة أبوظبي.:

تم تعريف العقار السكني بموجب القانون على أنه العقار أو جزء منه الذي تم إعداده ليتم استئجاره، واستخدامه كمقر سكن يوفر للشخص الاحتياجات اليومية الأساسية من مطبخ وغرفة نوم واحدة على الأقل وحمام،

 كما أن القرار يحظر إنزال عائلتين في وحدة سكنية واحدة.

 القرار الإداري رقم 1 لسنة 2012 بشأن القرار التنفيذي رقم 1 لسنة 2011، في شأن تنظيم شغل المساكن واستخدام الممتلكات المخصصة للمواطنين في إمارة أبوظبي

لايسمح القرار باستئجار المباني التالية:

المباني المبنية في المزارع .

المساكن العامة وغيرها من الوحدات السكنية الإضافية.

المسكن العام الذي تم هدمه ،وإعادة بنائه بناءً على ترخيص صادر من الحكومة.

الوحدات السكنية التي بُنيت  على أرض سكنية مرخصة من قبل المالك للحالات الاجتماعية الخاصة.

قرر المجلس إلغاء سقف الإيجار بنسبة 5% ومنح الملاك الحرية في رفع السعر وفقاً لمعدلات السوق لمصلحتهم. ومع ذلك، فإن قانون الإيجار ينص على قواعد تتعلق بفترات الإشعار المطلوبة إذا كان المالك ينوي طرد المستأجر، أو يسعى إلى رفع مبلغ الإيجار أو أي تعديلات في العقد.

فعلى المالك أن يُخطر المستأجر بإعطاء إشعار شهرين بإصدار الإخلاءأو أي مذكرة تنص على تعديل مقترح في العقد تشير إلى التغيير المحدد الذي يرغب المالك في تطبيقه ،فلا يحق للمؤجر مفاجأة المستأجر بأي قرارتتعلق بإخلاء العقار أو رفع أجرته  قبل تبليغه ،وإعطائه مهلة للإخلاء . وبالنسبة للعقارات التجارية، تعتبر فترة الإشعار لمدة لاتقل عن 3 أشهر. وفي حال عدم قيام المالك في فترة الإشعار بطلب الإخلاء أو زيادة بدَل  الإيجار قبل فترة تجديد العقد فإن العقد يعتبر مجددًا تلقائياً بذات الشروط وبذات بدل  الإيجار.

 قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 32 لسنة 2012 يشأن عقود إيجار المباني

يشير القرار إلى أن الزيادة السنوية للإيجار المحدد في عقد الإيجار كما هو مذكور في المادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006، يجب ألا تتجاوز 5%، شريطة أن يتم تقييم الإيجار اعتباراً من 10 نوفمبر 2013 على النحو المتفق عليه بين الأطراف.

 القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012 بشأن آلية تسجيل عقد الإيجار في إمارة أبوظبي

نص القرار الإداري على الأحكام المتعلقة بالآلية المتعلقة بتسجيل عقد الإيجار في أبوظبي،فإن القرار يسمح لبلدية أبوظبي بإعداد سجل خاص لتسجيل عقود الإيجار التي يجب أن تحتوي على البيانات المتعلقة بالممتلكات المستخدمة للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية، وكذلك سجلات شاغلي العقارات السكنية بالإضافة إلى بيانات المالك والمستأجر، كما تقوم البلدية بإعداد

دليل موحد للإجراءات المطلوبة للتسجيل ويمكن تعديله عندما ترى ذلك ضرورياً، وكما يحق لها جمع رسوم تسجيل عقود الإيجار وفقاً لمايلي:

 عند عملية تغيير المستأجر لنفس العقار الأرضي، يكون على الأطراف القيام بعقد جديد وفقا للرسوم التالية:

رسوم تسجيل الملكية والوحدة السكنية في دفعة واحدة على النحو التالي:

1000 درهم إماراتي لكل مبنى على القطعة واحدة، 5000 درهم لاستئجار الوحدة.

1000 درهم إماراتي لكل فيلا مبنية على القطعة الواحدة، 5000 درهم لاستئجار الوحدة.

تعفى عقود الإيجار الصادرة قبل هذا القرار من رسوم التسجيل حيث لايتم تحصيلها إلا عند التجديد.

 إقرار مجلس أبوظبي رقم 13 لسنة 2016 بشأن رسوم السكن

حيث سيتم احتساب 3%من السكن على 13 من الوحدات السكنية في أبوظبي، إضافةً إلى  دفع رسوم الإيجار السنوي وستكون الرسوم مفروضة على الجميع، وهي على مسؤولية المستأجر ولكن تعتبر رسوم خدمات لأنه هذه تكون على مسؤولية مالك العقار.

قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لسنة 2016 بشأن اتفاقيات الإيجار للمباني المتعلقة بإعادة إدراج سقف الإيجار السنوي بنسبة 5%

اعتبر قانون الإيجار نسبة رفع  سقف الإيجار السنوي ب نسبة 5%، ولكن تم إلغاء هذا السقف في 9 نوفمبر 2013 لتتم إعادة العمل به مرة أخرى، بموجب قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لعام 2016، وذلك اعتباراً من 13 ديسمر 2016، وبموجب هذا القرار يمكن للطرفين تعديل بدل  الإيجار لعقد الإيجار عند الاتفاق. ومع ذلك إذا لم يتم الإيجار بعد فإن للمالك أن يرفع الإيجار السنوي.

التعديل رقم 20 لسنة 2017 لقانون الإيجار

ينص القرار على أن قرار لجنة تسوية المنازعات الإيجارية في أبوظبي  قرارٌ نهائيّ ، وملزم للطرفين إذا كانت قيمة المطالبة في النزاع أقل من 50000 درهم إماراتي ، أما إذا تجاوزت قيمة المطالبة 50000 درهم فإن للأطراف أن يستأنفوا الحكم خلال  15 يوم من إصدار الحكم أو اليوم التالي لإصدار الحكم إذا كان الحكم غيابي.

وكذلك للأطراف الحق في الطعن على حكم الاستئناف وذلك خلال 30 يوم من اليوم التالي للحكم أو من اليوم التالي لإخطارهم بالحكم إذا كان الحكم غيابي. إذا كانت قيمة المطالبة تتجاوز 300000 درهم إماراتي.

قوانين تحكم  مدة الإيجار:

 يسري عقد الإيجار حتى نهاية المدة المحددة في العقد، ويمكن تجديد العقد لفترات إضافية على النحو المتفق عليه بين الطرفين.

عند انتهاء مدة العقد،إن  استمر المستأجر بالاستفادة من المباني المستأجرة دون اعتراض من المالك فإنه يعتبر تجديداً للعقد لنفس الفترة وبذات الشروط.

إذا لم يرغب الطرفان في تجديد العقد ، فإن لأي من الطرفين إبلاغ الآخر خطياً بذلك قبل شهرين من تاريخ إنهاء الإيجار للعقد السكني وكذلك للعقد التجاري والمهني.

لايحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار بسبب انتهاء العقد قبل 9 نوفمبر2012،ويمكن تجديد هذا التاريخ بناءً على قرار من رئيس المجلس التنفيذي الذي يراه مناسباً.

يحق للجنة أن تطلب الإخلاء من المستأجر قبل التاريخ المحدد إذا رأت أنه يلحق أضرارًا  جسيمة بالعقار بشرط أن يكون قد استخدم العقار لمدة لاتقل عن سنتين ، وفي هذه الحالة لايجوز للمالك أن يمنح أكثر من 6 أشهر لإخلاء الملكية المؤجرة بقرار من اللجنة.

بناءً على قرار رئيس المجلس التنفيذي يتم وضع قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار المتعلقة بالممتلكات في إمارة أبوظبي.

يجب اتباع الإجراءات التالية:

    التأكد من أن المالك قد سجل ملكيته لدى بلدية أبوظبي عن طريق مراجعة شهادة التسجيل.

السعي إلى مراجعة عقد الإيجار، وفحص جميع الشروط والأحكام خاصة تلك المتعلقة بمدة الإيجار والصيانة والرسوم الأخرى..

ومن الواجب أن يعلم المؤجر والمستأجر أنه  في حال نشوء نزاع بين المالك والمستأجر، فلن يكون من الممكن تقديم طلب النزاع إلى لجنة تسوية المنازعات الإيجارية مالم يكن عقد الإيجار مسجل بنظام توثيق الخاص ب بلدية أبوظبي.

وبناءً عليه، فمن الأفضل التأكد من توقيع عقد الإيجار وتسجيله للحصول على تصريح ،فقانون الإيجار هو ضمان لحقوق الطرفين سواء كان المالك أو المستأجر.