موضوع الإيجارات وقوانينها موضوع يهم كل وافد إلى الإمارات، فاليد العاملة الأجنبية في الإمارات تحتاج إلى مسكن مناسب لمتابعة العمل.
لذلك يعتبر قانون الإيجارات من أهم الجوانب المجتمعية، حيث يتم من خلالها تحديد حقوق الأفراد وواجباتهم، كما يحدد المبدأ الإرشادي للعلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر بشكلٍ عام ولحل النزاع على وجه الخصوص.
فيعتبر قانون الإيجارات العمود الأساسي للحياة اليومية لجميع الأشخاص باعتباره أداة تنظيم بين المستأجرين والملاك(يشار إليهم بالأطراف)ويتم تنفيذ التعاملات من خلاله، ويتم تعديل قانون الإيجارات من وقت لآخر لجعله يتماشى مع الظروف الراهنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتياجات الاجتماعية.
ما هو قانون الإيجارات وماذا يتضمن؟
قانون الإيجارات عبارة عن مجموعة من القواعد والقوانين، التي تنظم الإيجار بين أطراف عقد الإيجار ، والذين هم المؤجّر والمستأجر، بحيث يشمل عقد الإيجار معلومات العقار ومواصفاته كاملة، ومعلومات هوية المستأجر والمؤجّر، وبدل الإيجار ومدته ، والشروط الخاصة التي اتفق عليها الطرفان، ويذكر العقد سبب الاستئجار هل هو لغرض السكن أم لغرض تجاري أم عقاري، ويضمن العقد وقانون الإيجارات حقوق طرفي العقد في حال النزاع حيث يفصل بينهما القانون حسب معطيات العقد وحيثيات القضية.
ففي عام 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإيجار أو طرد المستأجر من العقار. وقبل التعديل رقم 4 لسنة 2010، لم يكن للمؤجر السلطة في أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتهاء العقد، إلا أن الظروف قد تغيرت بعد هذا التعديل.
أهم التعديلات لقانون رقم 20 لسنة 2006(قانون الإيجارات)
قانون أبوظبي رقم 4 لسنة 2010:
أعطى القانون الإماراتي للمؤجّر (مالك العقار)حق طلب إخلاء المستأجر للعقار في حال انتهاء العقد وكذلك الحق في رفض تجديد العقد.
كما تم تطبيق سقف الإيجار ب نسبة 5%، غير أن المستأجرين خضعوا لزيادة بنسبة 5% عند تجديد عقد الإيجار دون سابق إنذار. هذه النسبة قد تمت إزالتها في هذا التعديل.
قرار رئيس دائرة القضاء رقم 10 لسنة 2002 بشأن لجان فض النزاعات الإيجارية والإجراءات المعمول بها أمام هذه اللجان:
بموجب أحكام القانون، يتم تشكيل لجان تسوية المنازعات الإيجارية، ويرأس اللجنة قاضٍ ،وتمتلك اللجنة السلطة في استعجال اتخاذ القرار للمسألة الواقعة بين المؤجر والمستأجر، وتسوية الإجراءات المؤقتة من قبل أي من الطرفين.
كما أن اللغة العربية هي اللغة المستخدمة في اللجنة في سماع المرافعات والمطالبات، والشهود، ويجب إحضار المترجم لأي شخص لا يجيد اللغة العربية.
قرار مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 4 لسنة 2011، بشأن إجراءات إصدار عقود الإيجار في إمارة أبوظبي:
قام المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي بإصدار قرار رقم 4 لسنة 2011 يتضمن إدخال القواعد والإجراءات المتبعة من قبل المؤجر والمستأجر، لتسجيل عقودهم الإيجارية في بلدية أبوظبي، وقد استحدث القرار نظامًا يسمى “نظام بلدية أبوظبي للتوثيق ”الذي وضع بموجبه نظام إدارة الأصول وتسجيل عقود الإيجار بما في ذلك جميع البيانات المتعلقة بالممتلكات المؤجرة كما أن عقود الإيجار القائمة أو المبرمة بين الأطراف بعد تنفيذ هذا القرار، يجب تسجيلها في بلدية أبوظبي.
وعقود الإيجار تكون باللغة العربية والإنجليزية ،أو باللغة العربية في حال تسجيلها في نظام بلدية أبوظبي للتوثيق.
وفقاً للأحكام السابقة، فإن بلدية أبوظبي سوف تعتبر عقد الإيجار موثق وفقاً لأحكام هذا القرار، وأي تعديل يطرأ على عقد الإيجار لا يعتد به ويعتبر العقد مُلغى في حال عدم تسجيل هذا التعديل في نظام توثيق التابع لبلدية أبوظبي.
القرار رقم 12 لسنة 2013 الذي وضع ضوابط شغل الوحدات السكنية في إمارة أبوظبي:
تم تعريف العقار السكني بموجب القانون على أنه العقار أو جزء منه الذي تم إعداده ليتم استئجاره، واستخدامه كمقر سكن يوفر للشخص الاحتياجات اليومية الأساسية من مطبخ وغرفة نوم واحدة على الأقل وحمام، و يحظر القرار إنزال عائلتين في وحدة سكنية واحدة.
القرار الإداري رقم 1 لسنة 2012 بشأن القرار التنفيذي رقم 1 لسنة 2011، في شأن تنظيم شغل المساكن واستخدام الممتلكات المخصصة للمواطنين في إمارة أبوظبي
لا يسمح القرار باستئجار المباني التالية:
المباني المبنية في المزارع .
المساكن العامة وغيرها من الوحدات السكنية الإضافية.
المسكن العام الذي تم هدمه، وإعادة بنائه بناءً على ترخيص صادر من الحكومة.
الوحدات السكنية التي بُنيت على أرض سكنية مرخصة من قبل المالك للحالات الاجتماعية الخاصة.
قرّر المجلس إلغاء سقف الإيجار بنسبة 5% ومنح الملاك الحرية في رفع السعر وفقاً لمعدلات السوق لمصلحتهم.
ومع ذلك، فإن قانون الإيجار ينص على قواعد تتعلق بفترات الإشعار المطلوبة إذا كان المالك ينوي طرد المستأجر، أو يسعى إلى رفع مبلغ الإيجار أو أي تعديلات في العقد.
فعلى المالك إرسال إخطار للمستأجر بإعطاء إشعار شهرين بإصدار الإخلاء أو أي مذكرة تنص على تعديل مقترح في العقد تشير إلى التغيير المحدد الذي يرغب المالك في تطبيقه، فلا يحق للمؤجر مفاجأة المستأجر بأي قرار يتعلق بإخلاء العقار أو رفع أجرته قبل تبليغه، وإعطائه مهلة للإخلاء.
وبالنسبة للعقارات التجارية، تعتبر فترة الإشعار لمدة لا تقل عن 3 أشهر.
وفي حال عدم قيام المالك في فترة الإشعار بطلب الإخلاء أو زيادة بدَل الإيجار قبل فترة تجديد العقد فإن العقد يعتبر مجددًا تلقائياً بذات الشروط وبذات بدل الإيجار.
قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 32 لسنة 2012 بشأن عقود إيجار المباني
يشير القرار إلى أن الزيادة السنوية للإيجار المحدد في عقد الإيجار كما هو مذكور في المادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006، يجب ألا تتجاوز 5%، شريطة أن يتم تقييم الإيجار اعتباراً من 10 نوفمبر 2013 على النحو المتفق عليه بين الأطراف.
القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012 بشأن آلية تسجيل عقد الإيجار في إمارة أبوظبي
نص القرار الإداري على الأحكام المتعلقة بالآلية المتعلقة بتسجيل عقد الإيجار في أبوظبي،فإن القرار يسمح لبلدية أبوظبي بإعداد سجل خاص لتسجيل عقود الإيجار التي يجب أن تحتوي على البيانات المتعلقة بالممتلكات المستخدمة للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية، وكذلك سجلات شاغلي العقارات السكنية بالإضافة إلى بيانات المالك والمستأجر، كما تقوم البلدية بإعداد
دليل موحد للإجراءات المطلوبة للتسجيل ويمكن تعديله عندما ترى ذلك ضرورياً، وكما يحق لها جمع رسوم تسجيل عقود الإيجار وفقاً لما يلي:
عند عملية تغيير المستأجر لنفس العقار الأرضي، يكون على الأطراف القيام بعقد جديد وفقا للرسوم التالية:
رسوم تسجيل الملكية والوحدة السكنية في دفعة واحدة على النحو التالي:
1000 درهم إماراتي لكل مبنى على القطعة واحدة، 5000 درهم لاستئجار الوحدة.
1000 درهم إماراتي لكل فيلا مبنية على القطعة الواحدة، 5000 درهم لاستئجار الوحدة.
تعفى عقود الإيجار الصادرة قبل هذا القرار من رسوم التسجيل حيث لايتم تحصيلها إلا عند التجديد.
إقرار مجلس أبوظبي رقم 13 لسنة 2016 بشأن رسوم السكن
حيث سيتم احتساب 3%من السكن على 13 من الوحدات السكنية في أبوظبي، إضافةً إلى دفع رسوم الإيجار السنوي وستكون الرسوم مفروضة على الجميع، وهي على مسؤولية المستأجر ولكن تعتبر رسوم خدمات لأنه هذه تكون على مسؤولية مالك العقار.
قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لسنة 2016 بشأن اتفاقيات الإيجار للمباني المتعلقة بإعادة إدراج سقف الإيجار السنوي بنسبة 5%
اعتبر قانون الإيجار نسبة رفع سقف الإيجار السنوي ب نسبة 5%، ولكن تم إلغاء هذا السقف في 9 نوفمبر 2013 لتتم إعادة العمل به مرة أخرى، بموجب قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لعام 2016، وذلك اعتباراً من 13 ديسمر 2016، وبموجب هذا القرار يمكن للطرفين تعديل بدل الإيجار لعقد الإيجار عند الاتفاق. ومع ذلك إذا لم يتم الإيجار بعد فإن للمالك أن يرفع الإيجار السنوي.
التعديل رقم 20 لسنة 2017 لقانون الإيجار
ينص القرار على أن قرار لجنة تسوية المنازعات الإيجارية في أبوظبي قرارٌ نهائيّ ، وملزم للطرفين إذا كانت قيمة المطالبة في النزاع أقل من 50000 درهم إماراتي ، أما إذا تجاوزت قيمة المطالبة 50000 درهم فإن للأطراف أن يستأنفوا الحكم خلال 15 يوم من إصدار الحكم أو اليوم التالي لإصدار الحكم إذا كان الحكم غيابي.
وكذلك للأطراف الحق في الطعن على حكم الاستئناف وذلك خلال 30 يوم من اليوم التالي للحكم أو من اليوم التالي لإخطارهم بالحكم إذا كان الحكم غيابي. إذا كانت قيمة المطالبة تتجاوز 300000 درهم إماراتي.
قوانين تحكم مدة الإيجار:
يسري عقد الإيجار حتى نهاية المدة المحددة في العقد، ويمكن تجديد العقد لفترات إضافية على النحو المتفق عليه بين الطرفين.
عند انتهاء مدة العقد،إن استمر المستأجر بالاستفادة من المباني المستأجرة دون اعتراض من المالك فإنه يعتبر تجديداً للعقد لنفس الفترة وبذات الشروط.
إذا لم يرغب الطرفان في تجديد العقد ، فإن لأي من الطرفين إبلاغ الآخر خطياً بذلك قبل شهرين من تاريخ إنهاء الإيجار للعقد السكني وكذلك للعقد التجاري والمهني.
لايحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار بسبب انتهاء العقد قبل 9 نوفمبر2012،ويمكن تجديد هذا التاريخ بناءً على قرار من رئيس المجلس التنفيذي الذي يراه مناسباً.
يحق للجنة أن تطلب الإخلاء من المستأجر قبل التاريخ المحدد إذا رأت أنه يلحق أضرارًا جسيمة بالعقار بشرط أن يكون قد استخدم العقار لمدة لاتقل عن سنتين ، وفي هذه الحالة لايجوز للمالك أن يمنح أكثر من 6 أشهر لإخلاء الملكية المؤجرة بقرار من اللجنة.
بناءً على قرار رئيس المجلس التنفيذي يتم وضع قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار المتعلقة بالممتلكات في إمارة أبوظبي.
يجب اتباع الإجراءات التالية:
التأكد من أن المالك قد سجل ملكيته لدى بلدية أبوظبي عن طريق مراجعة شهادة التسجيل.
السعي إلى مراجعة عقد الإيجار، وفحص جميع الشروط والأحكام خاصة تلك المتعلقة بمدة الإيجار والصيانة والرسوم الأخرى..
ومن الواجب أن يعلم المؤجر والمستأجر أنه في حال نشوء نزاع بين المالك والمستأجر، فلن يكون من الممكن تقديم طلب النزاع إلى لجنة تسوية المنازعات الإيجارية مالم يكن عقد الإيجار مسجل بنظام توثيق الخاص ب بلدية أبوظبي.
وبناءً عليه، فمن الأفضل التأكد من توقيع عقد الإيجار وتسجيله للحصول على تصريح ،فقانون الإيجار هو ضمان لحقوق الطرفين سواء كان المالك أو المستأجر
آخر تعديلات قانون الإيجار في الإمارات
وفي الوقت الحالي ، عام 2026م دخلت تحديثات جوهرية على المنظومة الرقمية وهيكلية رسوم الإيجار و تم تحديثها بالكامل لتصبح أكثر مرونة وملاءمة للنظام العقاري الحديث كما يلي:
إطلاق منصة داري الرقمية DARI
يسود في الإمارات توجه حقيقي إلى رقمنة المعاملات حيث تم إلغاء الأنظمة الورقية والقديمة لتسجيل العقود، وأصبحت جميع المعاملات الإيجارية في أبوظبي تُدار رقمياً عبر منظومة داري التابعة لمركز أبوظبي للإصدار العقاري – بلدية أبوظبي.
التعديل على رسوم تسجيل وتوثيق العقود
أصبحت الرسوم الحالية لتسجيل وتجديد عقود الإيجار السكنية عند تغيير المستأجر كالتالي:
رسوم تسجيل العقد الجديد أو تجديد العقد: 50 درهماً إماراتياً فقط كرسوم خدمة ثابتة للعقد السكني (إذا كانت مدة عقد الإيجار أقل من 4 سنوات).
رسوم البلدية (توثيق): تم استبدال الرسوم المقطوعة الكبيرة بنسبة مئوية تبلغ 5% من قيمة الإيجار السنوي للوحدات السكنية (وتُقسّط للمستأجر على مدار 12 شهراً لتُضاف تلقائياً إلى فاتورة المياه والكهرباء “أدوك”
المواطنون: يُعفى مواطنو دولة الإمارات من سداد رسم البلدية (الـ 5%) بالنسبة لعقود الإيجار السكنية الخاصة بهم.
آلية تغيير المستأجر أو تعديل العقد
إذا أراد الأطراف تعديل العقد أو تغيير المستأجر، تتيح منصة “داري” خيار تعديل عقد إيجار قائم للوحدات المؤجرة إلكترونياً دون الحاجة لإلغاء العقد بالكامل وصياغة عقد جديد من الصفر برسوم باهظة، طالما تم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر الجديد والمالك.
. الإعفاءات القديمة
عقود الإيجار القديمة التي سبقت القرارات التنظيمية تم استيعابها بالكامل وتوثيقها تدريجياً عبر السنوات الماضية، و يُلزم النظام الرقمي في الوقت الحالي تسجيل أي حركة إيجارية بشكل فوري للاعتداد بها قانونياً أمام لجان فض المنازعات
أسئلة شائعة من عملاء مكتب اف اتش اس عن قوانين الإيجارات
1.هو المالك من حقه يرفع الإيجار فجأة وبأي رقم يطلبه؟
ج. لا ، فالقانون الإماراتي يحمي المستأجر من الزيادات العشوائية ففي دبي هناك حاسبة اسمها ريرا وهي تحدد عل حدثت زيادة في إيجارات المنطقة التي تقيم فيها أم لا، وبأي نسبة بناءً على أسعار السوق.
أما في أبوظبي، النسبة محددة بسقف قانوني أقصاه 5% سنوياً.
وفي الحالتين، لايستطيع المالك زيادة الإيجار حسب مزاجه، بل عليه أن يبلغك بشكل رسمي قبل انتهاء العقد بـ 90 يوم على الأقل، وإلا يجدد العقد بنفس السعر القديم وهذا ما يضمنه القانون.
إمتى يقدر صاحب البيت يطرد المستأجر قبل ما العقد يخلص؟
هناك حالات معينة وقوية جداً تجعل القانون يقف في صف المالك ويطرد المستأجر، وأهمها:
تأخير الإيجار: إن مرّ 30 يوم من تاريخ الاستحقاق والمستأجر امتنع عن دفع الإيجار (إلا لو فيه اتفاق تاني في العقد).
تأجير العقار لطرف آخر دون علم المالك (من الباطن):
(لما المستأجر يأجر البيت لشخص تاني بدون موافقة خطية من صاحب العقار).
استخدام العقار في أعمال مخالفة للقانون أو الآداب العامة.
تخريب المكان: لو المستأجر عمل تعديلات غيرت في هيكل البيت أو تسببت في أضرار تضر بسلامة المبنى.
. لو العقد خلص ومحدش فينا كلم الثاني، إيه اللي بيحصل؟
العقد بيتجدد لوحده تلقائياً. حيث يعتبر القانون سكوت الطرفين مع استمرار المستأجر في البيت عبارة عن موافقة ضمنية على التجديد بنفس الشروط ونفس المدة السابقة (غالباً سنة). وإن أراد أي طرف تغيير أي شرط أو لا يربد أن يجدد العقد أصلاً، يجب عليه إرسال إشعار خطي للطرف الثاني قبل النهاية بـ 90 يوم.
. تصليح الأعطال في البيت.. مين اللي بيدفع تمنها؟
الموضوع مقسوم حسب حجم العطل:
أساسيات البيت:
إصلاحها على المالك. يعني لو حصل عطل في التكييف المركزي ، أو حصل تسريب مياه قوي في الجدران، أو مشكلة في الكهرباء الرئيسية، المالك هو اللي ملزم يصلحها ليبقى البيت صالح للسكن.
الحاجات الصغيرة (الاستهلاكية):
هذه يصلحها المستأجر مثل: تغيير اللمبات، تصليح حنفية كسرت بسبب الاستخدام اليومي. ونكتب في العقود غالباً بند ينص على أن أي تصليح تحت الـ 500 درهم هو مسؤولية المستأجر، أما فوق 500درهم يكون على المالك.
الخاتمة
دخلت تعديلات كثيرة على قوانين الإيجارات في الإمارات، وذلك لحرص المشرع الإماراتي على صياغة قوانين ملزمة تضمن حقوق المستأجرين والمؤجرين بشكل كامل وفعةل
وتمنع الاستغلال، و ضياع الحقوق.
كما سهلت المنصات الرقمية التي تختص في تسجيل عقود الإيجار المعاملات و سرعت سيرها لما فيه مصلحة طرفي العلاقة الإيجارية ( المؤجر، والمستأجر).
لمزيد من المعلومات تواصل مع خبراء مكتب اف اتش اس سوليوشنز الذين يضمنون لك أفضل الاستشارات القانونية الدقيقة وحماية مصالحك لخبرتهم الطويلة في قوانين العقارات في الإمارات، وتأسيس الشركات، وصياغة العقود القانونية، و التمثيل القضائي و غيرها من الشؤون القانونية.
قانون الإيجارات في أبو ظبي وتعديلاته
موضوع الإيجارات وقوانينها موضوع يهم كل وافد إلى الإمارات، فاليد العاملة الأجنبية في الإمارات تحتاج إلى مسكن مناسب لمتابعة العمل.
لذلك يعتبر قانون الإيجارات من أهم الجوانب المجتمعية، حيث يتم من خلالها تحديد حقوق الأفراد وواجباتهم، كما يحدد المبدأ الإرشادي للعلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر بشكلٍ عام ولحل النزاع على وجه الخصوص.
فيعتبر قانون الإيجارات العمود الأساسي للحياة اليومية لجميع الأشخاص باعتباره أداة تنظيم بين المستأجرين والملاك(يشار إليهم بالأطراف)ويتم تنفيذ التعاملات من خلاله، ويتم تعديل قانون الإيجارات من وقت لآخر لجعله يتماشى مع الظروف الراهنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتياجات الاجتماعية.
ما هو قانون الإيجارات وماذا يتضمن؟
قانون الإيجارات عبارة عن مجموعة من القواعد والقوانين، التي تنظم الإيجار بين أطراف عقد الإيجار ، والذين هم المؤجّر والمستأجر، بحيث يشمل عقد الإيجار معلومات العقار ومواصفاته كاملة، ومعلومات هوية المستأجر والمؤجّر، وبدل الإيجار ومدته ، والشروط الخاصة التي اتفق عليها الطرفان، ويذكر العقد سبب الاستئجار هل هو لغرض السكن أم لغرض تجاري أم عقاري، ويضمن العقد وقانون الإيجارات حقوق طرفي العقد في حال النزاع حيث يفصل بينهما القانون حسب معطيات العقد وحيثيات القضية.
ففي عام 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإيجار أو طرد المستأجر من العقار. وقبل التعديل رقم 4 لسنة 2010، لم يكن للمؤجر السلطة في أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتهاء العقد، إلا أن الظروف قد تغيرت بعد هذا التعديل.
أهم التعديلات لقانون رقم 20 لسنة 2006(قانون الإيجارات)
قانون أبوظبي رقم 4 لسنة 2010:
أعطى القانون الإماراتي للمؤجّر (مالك العقار)حق طلب إخلاء المستأجر للعقار في حال انتهاء العقد وكذلك الحق في رفض تجديد العقد.
كما تم تطبيق سقف الإيجار ب نسبة 5%، غير أن المستأجرين خضعوا لزيادة بنسبة 5% عند تجديد عقد الإيجار دون سابق إنذار. هذه النسبة قد تمت إزالتها في هذا التعديل.
قرار رئيس دائرة القضاء رقم 10 لسنة 2002 بشأن لجان فض النزاعات الإيجارية والإجراءات المعمول بها أمام هذه اللجان:
بموجب أحكام القانون، يتم تشكيل لجان تسوية المنازعات الإيجارية، ويرأس اللجنة قاضٍ ،وتمتلك اللجنة السلطة في استعجال اتخاذ القرار للمسألة الواقعة بين المؤجر والمستأجر، وتسوية الإجراءات المؤقتة من قبل أي من الطرفين.
كما أن اللغة العربية هي اللغة المستخدمة في اللجنة في سماع المرافعات والمطالبات، والشهود، ويجب إحضار المترجم لأي شخص لا يجيد اللغة العربية.
قرار مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 4 لسنة 2011، بشأن إجراءات إصدار عقود الإيجار في إمارة أبوظبي:
قام المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي بإصدار قرار رقم 4 لسنة 2011 يتضمن إدخال القواعد والإجراءات المتبعة من قبل المؤجر والمستأجر، لتسجيل عقودهم الإيجارية في بلدية أبوظبي، وقد استحدث القرار نظامًا يسمى “نظام بلدية أبوظبي للتوثيق ”الذي وضع بموجبه نظام إدارة الأصول وتسجيل عقود الإيجار بما في ذلك جميع البيانات المتعلقة بالممتلكات المؤجرة كما أن عقود الإيجار القائمة أو المبرمة بين الأطراف بعد تنفيذ هذا القرار، يجب تسجيلها في بلدية أبوظبي.
وعقود الإيجار تكون باللغة العربية والإنجليزية ،أو باللغة العربية في حال تسجيلها في نظام بلدية أبوظبي للتوثيق.
وفقاً للأحكام السابقة، فإن بلدية أبوظبي سوف تعتبر عقد الإيجار موثق وفقاً لأحكام هذا القرار، وأي تعديل يطرأ على عقد الإيجار لا يعتد به ويعتبر العقد مُلغى في حال عدم تسجيل هذا التعديل في نظام توثيق التابع لبلدية أبوظبي.
القرار رقم 12 لسنة 2013 الذي وضع ضوابط شغل الوحدات السكنية في إمارة أبوظبي:
تم تعريف العقار السكني بموجب القانون على أنه العقار أو جزء منه الذي تم إعداده ليتم استئجاره، واستخدامه كمقر سكن يوفر للشخص الاحتياجات اليومية الأساسية من مطبخ وغرفة نوم واحدة على الأقل وحمام، و يحظر القرار إنزال عائلتين في وحدة سكنية واحدة.
القرار الإداري رقم 1 لسنة 2012 بشأن القرار التنفيذي رقم 1 لسنة 2011، في شأن تنظيم شغل المساكن واستخدام الممتلكات المخصصة للمواطنين في إمارة أبوظبي
لا يسمح القرار باستئجار المباني التالية:
قرّر المجلس إلغاء سقف الإيجار بنسبة 5% ومنح الملاك الحرية في رفع السعر وفقاً لمعدلات السوق لمصلحتهم.
ومع ذلك، فإن قانون الإيجار ينص على قواعد تتعلق بفترات الإشعار المطلوبة إذا كان المالك ينوي طرد المستأجر، أو يسعى إلى رفع مبلغ الإيجار أو أي تعديلات في العقد.
فعلى المالك إرسال إخطار للمستأجر بإعطاء إشعار شهرين بإصدار الإخلاء أو أي مذكرة تنص على تعديل مقترح في العقد تشير إلى التغيير المحدد الذي يرغب المالك في تطبيقه، فلا يحق للمؤجر مفاجأة المستأجر بأي قرار يتعلق بإخلاء العقار أو رفع أجرته قبل تبليغه، وإعطائه مهلة للإخلاء.
وبالنسبة للعقارات التجارية، تعتبر فترة الإشعار لمدة لا تقل عن 3 أشهر.
وفي حال عدم قيام المالك في فترة الإشعار بطلب الإخلاء أو زيادة بدَل الإيجار قبل فترة تجديد العقد فإن العقد يعتبر مجددًا تلقائياً بذات الشروط وبذات بدل الإيجار.
قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 32 لسنة 2012 بشأن عقود إيجار المباني
يشير القرار إلى أن الزيادة السنوية للإيجار المحدد في عقد الإيجار كما هو مذكور في المادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006، يجب ألا تتجاوز 5%، شريطة أن يتم تقييم الإيجار اعتباراً من 10 نوفمبر 2013 على النحو المتفق عليه بين الأطراف.
القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012 بشأن آلية تسجيل عقد الإيجار في إمارة أبوظبي
نص القرار الإداري على الأحكام المتعلقة بالآلية المتعلقة بتسجيل عقد الإيجار في أبوظبي،فإن القرار يسمح لبلدية أبوظبي بإعداد سجل خاص لتسجيل عقود الإيجار التي يجب أن تحتوي على البيانات المتعلقة بالممتلكات المستخدمة للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية، وكذلك سجلات شاغلي العقارات السكنية بالإضافة إلى بيانات المالك والمستأجر، كما تقوم البلدية بإعداد
دليل موحد للإجراءات المطلوبة للتسجيل ويمكن تعديله عندما ترى ذلك ضرورياً، وكما يحق لها جمع رسوم تسجيل عقود الإيجار وفقاً لما يلي:
عند عملية تغيير المستأجر لنفس العقار الأرضي، يكون على الأطراف القيام بعقد جديد وفقا للرسوم التالية:
رسوم تسجيل الملكية والوحدة السكنية في دفعة واحدة على النحو التالي:
إقرار مجلس أبوظبي رقم 13 لسنة 2016 بشأن رسوم السكن
حيث سيتم احتساب 3%من السكن على 13 من الوحدات السكنية في أبوظبي، إضافةً إلى دفع رسوم الإيجار السنوي وستكون الرسوم مفروضة على الجميع، وهي على مسؤولية المستأجر ولكن تعتبر رسوم خدمات لأنه هذه تكون على مسؤولية مالك العقار.
قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لسنة 2016 بشأن اتفاقيات الإيجار للمباني المتعلقة بإعادة إدراج سقف الإيجار السنوي بنسبة 5%
اعتبر قانون الإيجار نسبة رفع سقف الإيجار السنوي ب نسبة 5%، ولكن تم إلغاء هذا السقف في 9 نوفمبر 2013 لتتم إعادة العمل به مرة أخرى، بموجب قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لعام 2016، وذلك اعتباراً من 13 ديسمر 2016، وبموجب هذا القرار يمكن للطرفين تعديل بدل الإيجار لعقد الإيجار عند الاتفاق. ومع ذلك إذا لم يتم الإيجار بعد فإن للمالك أن يرفع الإيجار السنوي.
التعديل رقم 20 لسنة 2017 لقانون الإيجار
ينص القرار على أن قرار لجنة تسوية المنازعات الإيجارية في أبوظبي قرارٌ نهائيّ ، وملزم للطرفين إذا كانت قيمة المطالبة في النزاع أقل من 50000 درهم إماراتي ، أما إذا تجاوزت قيمة المطالبة 50000 درهم فإن للأطراف أن يستأنفوا الحكم خلال 15 يوم من إصدار الحكم أو اليوم التالي لإصدار الحكم إذا كان الحكم غيابي.
وكذلك للأطراف الحق في الطعن على حكم الاستئناف وذلك خلال 30 يوم من اليوم التالي للحكم أو من اليوم التالي لإخطارهم بالحكم إذا كان الحكم غيابي. إذا كانت قيمة المطالبة تتجاوز 300000 درهم إماراتي.
قوانين تحكم مدة الإيجار:
يسري عقد الإيجار حتى نهاية المدة المحددة في العقد، ويمكن تجديد العقد لفترات إضافية على النحو المتفق عليه بين الطرفين.
عند انتهاء مدة العقد،إن استمر المستأجر بالاستفادة من المباني المستأجرة دون اعتراض من المالك فإنه يعتبر تجديداً للعقد لنفس الفترة وبذات الشروط.
إذا لم يرغب الطرفان في تجديد العقد ، فإن لأي من الطرفين إبلاغ الآخر خطياً بذلك قبل شهرين من تاريخ إنهاء الإيجار للعقد السكني وكذلك للعقد التجاري والمهني.
لايحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار بسبب انتهاء العقد قبل 9 نوفمبر2012،ويمكن تجديد هذا التاريخ بناءً على قرار من رئيس المجلس التنفيذي الذي يراه مناسباً.
يحق للجنة أن تطلب الإخلاء من المستأجر قبل التاريخ المحدد إذا رأت أنه يلحق أضرارًا جسيمة بالعقار بشرط أن يكون قد استخدم العقار لمدة لاتقل عن سنتين ، وفي هذه الحالة لايجوز للمالك أن يمنح أكثر من 6 أشهر لإخلاء الملكية المؤجرة بقرار من اللجنة.
بناءً على قرار رئيس المجلس التنفيذي يتم وضع قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار المتعلقة بالممتلكات في إمارة أبوظبي.
يجب اتباع الإجراءات التالية:
وبناءً عليه، فمن الأفضل التأكد من توقيع عقد الإيجار وتسجيله للحصول على تصريح ،فقانون الإيجار هو ضمان لحقوق الطرفين سواء كان المالك أو المستأجر
آخر تعديلات قانون الإيجار في الإمارات
وفي الوقت الحالي ، عام 2026م دخلت تحديثات جوهرية على المنظومة الرقمية وهيكلية رسوم الإيجار و تم تحديثها بالكامل لتصبح أكثر مرونة وملاءمة للنظام العقاري الحديث كما يلي:
إطلاق منصة داري الرقمية DARI
يسود في الإمارات توجه حقيقي إلى رقمنة المعاملات حيث تم إلغاء الأنظمة الورقية والقديمة لتسجيل العقود، وأصبحت جميع المعاملات الإيجارية في أبوظبي تُدار رقمياً عبر منظومة داري التابعة لمركز أبوظبي للإصدار العقاري – بلدية أبوظبي.
التعديل على رسوم تسجيل وتوثيق العقود
أصبحت الرسوم الحالية لتسجيل وتجديد عقود الإيجار السكنية عند تغيير المستأجر كالتالي:
آلية تغيير المستأجر أو تعديل العقد
إذا أراد الأطراف تعديل العقد أو تغيير المستأجر، تتيح منصة “داري” خيار تعديل عقد إيجار قائم للوحدات المؤجرة إلكترونياً دون الحاجة لإلغاء العقد بالكامل وصياغة عقد جديد من الصفر برسوم باهظة، طالما تم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر الجديد والمالك.
. الإعفاءات القديمة
عقود الإيجار القديمة التي سبقت القرارات التنظيمية تم استيعابها بالكامل وتوثيقها تدريجياً عبر السنوات الماضية، و يُلزم النظام الرقمي في الوقت الحالي تسجيل أي حركة إيجارية بشكل فوري للاعتداد بها قانونياً أمام لجان فض المنازعات
أسئلة شائعة من عملاء مكتب اف اتش اس عن قوانين الإيجارات
1.هو المالك من حقه يرفع الإيجار فجأة وبأي رقم يطلبه؟
ج. لا ، فالقانون الإماراتي يحمي المستأجر من الزيادات العشوائية ففي دبي هناك حاسبة اسمها ريرا وهي تحدد عل حدثت زيادة في إيجارات المنطقة التي تقيم فيها أم لا، وبأي نسبة بناءً على أسعار السوق.
أما في أبوظبي، النسبة محددة بسقف قانوني أقصاه 5% سنوياً.
وفي الحالتين، لايستطيع المالك زيادة الإيجار حسب مزاجه، بل عليه أن يبلغك بشكل رسمي قبل انتهاء العقد بـ 90 يوم على الأقل، وإلا يجدد العقد بنفس السعر القديم وهذا ما يضمنه القانون.
هناك حالات معينة وقوية جداً تجعل القانون يقف في صف المالك ويطرد المستأجر، وأهمها:
. لو العقد خلص ومحدش فينا كلم الثاني، إيه اللي بيحصل؟
العقد بيتجدد لوحده تلقائياً. حيث يعتبر القانون سكوت الطرفين مع استمرار المستأجر في البيت عبارة عن موافقة ضمنية على التجديد بنفس الشروط ونفس المدة السابقة (غالباً سنة). وإن أراد أي طرف تغيير أي شرط أو لا يربد أن يجدد العقد أصلاً، يجب عليه إرسال إشعار خطي للطرف الثاني قبل النهاية بـ 90 يوم.
. تصليح الأعطال في البيت.. مين اللي بيدفع تمنها؟
الموضوع مقسوم حسب حجم العطل:
أساسيات البيت:
إصلاحها على المالك. يعني لو حصل عطل في التكييف المركزي ، أو حصل تسريب مياه قوي في الجدران، أو مشكلة في الكهرباء الرئيسية، المالك هو اللي ملزم يصلحها ليبقى البيت صالح للسكن.
الحاجات الصغيرة (الاستهلاكية):
هذه يصلحها المستأجر مثل: تغيير اللمبات، تصليح حنفية كسرت بسبب الاستخدام اليومي. ونكتب في العقود غالباً بند ينص على أن أي تصليح تحت الـ 500 درهم هو مسؤولية المستأجر، أما فوق 500درهم يكون على المالك.
الخاتمة
دخلت تعديلات كثيرة على قوانين الإيجارات في الإمارات، وذلك لحرص المشرع الإماراتي على صياغة قوانين ملزمة تضمن حقوق المستأجرين والمؤجرين بشكل كامل وفعةل
وتمنع الاستغلال، و ضياع الحقوق.
كما سهلت المنصات الرقمية التي تختص في تسجيل عقود الإيجار المعاملات و سرعت سيرها لما فيه مصلحة طرفي العلاقة الإيجارية ( المؤجر، والمستأجر).
لمزيد من المعلومات تواصل مع خبراء مكتب اف اتش اس سوليوشنز الذين يضمنون لك أفضل الاستشارات القانونية الدقيقة وحماية مصالحك لخبرتهم الطويلة في قوانين العقارات في الإمارات، وتأسيس الشركات، وصياغة العقود القانونية، و التمثيل القضائي و غيرها من الشؤون القانونية.
كيف يتعامل القانون الإماراتي مع الزواج العرفي (إضاءة وتحليل)
أغسطس 21, 2026هل الشيك المرتجع جريمة جنائية؟ وهل يحبس كاتب الشيك؟
أغسطس 18, 2026دليل قوانين التحرش الجنسي والجرائم الجنسية في الإمارات العربية المتحدة.
أغسطس 10, 2026دليل شامل حول رد الاعتبار في القانون الإماراتي وأنواعه لشطب الأحكام الجنائية
أغسطس 8, 2026قوانين الطلاق والنفقة الزوجية في الإمارات العربية المتحدة/شركة FHS للمحاماة
أغسطس 1, 2026قوانين الطلاق والنفقة الزوجية في الإمارات العربية المتحدة/شركة FHS للمحاماة
أغسطس 1, 2026شركة الشخص الواحد في أبو ظبي
سبتمبر 7, 2023عقوبة القيادة بدون رخصة في الإمارات للوافدين
سبتمبر 7, 2023ما شروط قبول دعوى منع التعرض المستعجلة في القانون الإماراتي؟
أغسطس 20, 2023الإنذار بالإخلاء لانتهاء عقد الإيجار في أبوظبي: دليلكم القانوني الشامل
أغسطس 7, 2023قانون العمل الإماراتي
يوليو 20, 2023تأشيرة الدخول إلى الإمارات العربية المتحدة / مكتب إف إتش إس للاستشارات القانونية
يوليو 20, 2023القانون الجنائي الاتحادي لدولة الإماراتاكتشاف المزور:التزوير بموجب قانون الإمارات العربية المتحدة
يوليو 17, 2023ما المقصود بنظام التأمين ضد العمل؟ وما الفئات المستثناة منه ؟
يوليو 17, 2023القانون الجنائي وأنواع العقوبات الجنائية لدولة الإمارات العربية المتحدة
يوليو 17, 2023جرائم الإنترنت والقانون الإماراتي
يونيو 15, 2023قانون المقاولات في الإمارات العربية المتحدة
يونيو 15, 2023عقوبة السب والقذف والتشهير في القانون الإماراتي
يونيو 15, 2023تمديد الوقت في عقود المقاولات
يونيو 15, 2023التنصت وانتهاك الخصوصية في قانون الإمارات العربية المتحدة
يونيو 15, 2023القوانين الناظمة لقطاع الصيادلة وتسجيل الأدوية في دولة الإمارات
يونيو 15, 2023قانون الشركات الجديد رقم( 2)إضاءة وتحليل
يونيو 15, 2023كفالة المتهم والمسؤوليات القانونية للكفيل
يونيو 15, 2023المعاهدة الهندية الإماراتية لتسليم المجرمين
يونيو 15, 2023قانون الإيجارات في أبو ظبي وتعديلاته
يونيو 15, 2023يومُ الاتحاد إنجازٌ سياسي وواقعٌ اجتماعي واقتصادي
يونيو 15, 2023الإمارات تسمح للوافدين المتقاعدين بالحصول على تأشيرة إقامة بشروط
يونيو 15, 2023قوانين الطلاق في الإمارات العربية المتحدة/شركة FHS للمحاماة
يونيو 15, 2023تعديل قانون العمل الإماراتي لزيادة حماية حقوق الموظفين
يونيو 15, 2023نقاط هامة في تعديلات قانون العمل الإماراتي
يونيو 15, 2023هل واجهتم أي مشكلة نتيجة خطأ ما في العقد
يونيو 15, 2023إجازات موظفي القطاع الخاص في تعديلات قانون العمل الإماراتي| شركة إف إتش إس للمحاماة والاستشارات القانونية
يونيو 15, 2023